Банк отберет единственное жилье: как спасти ипотечную квартиру

https://newizv.ru/news/2026-07-13/bank-otberet-edinstvennoe-zhilie-kak-spasti-ipotechnuyu-kvartiru-441467

Многие уверены, что единственное жилье неприкосновенно, но ипотека уже работает иначе.

Ипотечный рынок России столкнулся с заметным ростом неплатежей. По данным «Скоринг бюро», на 2026 этого года число кредитов, по которым заемщики не платили более 90 дней, впервые превысило 100 тысяч. Это в полтора раза больше, чем было годом ранее. С трудностями в обслуживании долга столкнулись 228 тысяч граждан. Заемщик рискует потерять квартиру, даже если она единственная. С учетом отмены моратория на штрафы для застройщиков и завершения периода массовых льготных программ, вопрос защиты прав владельцев жилья стал особенно острым.

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ, банк имеет право начать процесс взыскания при систематических нарушениях: если пропущено более трех платежей в течение года.

«Если сумма долга составляет менее 5% от стоимости квартиры, а просрочка длится меньше трех месяцев, суд не удовлетворит иск банка. Но важно помнить: ипотечное жилье не защищено статусом „единственного“. Банк имеет право забрать его через суд, даже если у должника нет другой недвижимости. Судебная практика остается неизменной: ипотека — это безусловный залог», — говорит Максим Парасочка, адвокат, основатель адвокатского бюро «ЭМ ДЖИ ПИ ГРУПП».

Общий объем проблемной задолженности достиг рекордных 310,8 млрд рублей. Фото: 1MI

Банковские правила стали более прагматичными. До истечения трех месяцев банк обычно использует досудебное взыскание — это уведомления и предложения реструктуризации.

«Для банка продажа залога через торги — процедура дорогая и затяжная, поэтому они предпочитают договариваться, если заемщик идет на контакт и подтверждает, что финансовые трудности временные», — объясняет Александр Кудряшов, старший преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ.

На практике 2026 года крупные банки редко подают иск раньше шести месяцев просрочки — при условии, что заемщик выходит на связь.

Реклама

«Пока человек готов общаться, банку выгоднее договориться. Если же клиент перестает отвечать на звонки или начинает переоформлять активы, иск подается в течение месяца», — добавляет Александр Фионов, основатель сервиса AI-проверки документов aichek.

Впервые в истории России число кредитов к просрочкой более 90 дней превысило 103,2 тысячи. Фото: 1MI

Эксперты сходятся в одном: худшее решение для должника — занять пассивную позицию. Александр Каширин, адвокат, эксперт в области споров по недвижимости, банкротства и арбитражных споров, видит преимущество в самостоятельной продаже.

«При самостоятельной реализации заемщик волен в течение четырех месяцев продать квартиру по рыночной цене, чтобы полностью закрыть долг перед банком. Это намного выгоднее, чем судебные торги, где цена квартиры на старте может быть на 30–40% ниже реальной рыночной стоимости», — говорит эксперт в беседе с «Новыми Известиями».

Так полагает и Александр Фионов. Однако он предупреждает заемщиков обратить внимание на важную деталь.

«Самостоятельная продажа почти всегда выгоднее. Главный нюанс здесь один: необходимо получить письменное согласие банка. Если продать жилье без ведома кредитора, сделку оспорят в суде», — отмечает собеседник.

При планировании защиты нужно учитывать неочевидные причины дефолта.

Доля проблемной задолженности в общем портфеле на 1 марта 2026 года достигла 1,02%, тогда как годом ранее она составляла 0,57%. Фото: 1MI

Законодательство постепенно становится более гибким к залоговым должникам. Александр

«С 8 сентября 2025 года действуют нормы, позволяющие вывести ипотеку в отдельное производство и оставить жилье за собой через мировое соглашение, причем мнение других кредиторов здесь не учитывается», — констатирует Александр Кудряшов.

«Ипотечный долг при этом не списывается, а подлежит погашению по новому графику. Сохранить квартиру можно, если вы докажете, что способны платить — например, с поддержкой родственников», — предупреждает Александр Каширин.

По заявлению директора департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, около 228 тысяч человек (или 2,3% от общего числа ипотечных заемщиков) имеют просроченные платежи по ипотеке. Фото: 1MI