https://newizv.ru/news/2026-07-13/bank-otberet-edinstvennoe-zhilie-kak-spasti-ipotechnuyu-kvartiru-441467
Многие уверены, что единственное жилье неприкосновенно, но ипотека уже работает иначе.
Ирина Ли
Ипотечный рынок России столкнулся с заметным ростом неплатежей. По данным «Скоринг бюро», на 2026 этого года число кредитов, по которым заемщики не платили более 90 дней, впервые превысило 100 тысяч. Это в полтора раза больше, чем было годом ранее. С трудностями в обслуживании долга столкнулись 228 тысяч граждан. Заемщик рискует потерять квартиру, даже если она единственная. С учетом отмены моратория на штрафы для застройщиков и завершения периода массовых льготных программ, вопрос защиты прав владельцев жилья стал особенно острым.
Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ, банк имеет право начать процесс взыскания при систематических нарушениях: если пропущено более трех платежей в течение года.
«Если сумма долга составляет менее 5% от стоимости квартиры, а просрочка длится меньше трех месяцев, суд не удовлетворит иск банка. Но важно помнить: ипотечное жилье не защищено статусом „единственного“. Банк имеет право забрать его через суд, даже если у должника нет другой недвижимости. Судебная практика остается неизменной: ипотека — это безусловный залог», — говорит Максим Парасочка, адвокат, основатель адвокатского бюро «ЭМ ДЖИ ПИ ГРУПП».
Общий объем проблемной задолженности достиг рекордных 310,8 млрд рублей. Фото: 1MI
Когда банк переходит к решительным действиям?
Банковские правила стали более прагматичными. До истечения трех месяцев банк обычно использует досудебное взыскание — это уведомления и предложения реструктуризации.
«Для банка продажа залога через торги — процедура дорогая и затяжная, поэтому они предпочитают договариваться, если заемщик идет на контакт и подтверждает, что финансовые трудности временные», — объясняет Александр Кудряшов, старший преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ.
На практике 2026 года крупные банки редко подают иск раньше шести месяцев просрочки — при условии, что заемщик выходит на связь.
Реклама
«Пока человек готов общаться, банку выгоднее договориться. Если же клиент перестает отвечать на звонки или начинает переоформлять активы, иск подается в течение месяца», — добавляет Александр Фионов, основатель сервиса AI-проверки документов aichek.
Впервые в истории России число кредитов к просрочкой более 90 дней превысило 103,2 тысячи. Фото: 1MI
Продавать самому или ждать торгов?
Эксперты сходятся в одном: худшее решение для должника — занять пассивную позицию. Александр Каширин, адвокат, эксперт в области споров по недвижимости, банкротства и арбитражных споров, видит преимущество в самостоятельной продаже.
«При самостоятельной реализации заемщик волен в течение четырех месяцев продать квартиру по рыночной цене, чтобы полностью закрыть долг перед банком. Это намного выгоднее, чем судебные торги, где цена квартиры на старте может быть на 30–40% ниже реальной рыночной стоимости», — говорит эксперт в беседе с «Новыми Известиями».
Так полагает и Александр Фионов. Однако он предупреждает заемщиков обратить внимание на важную деталь.
«Самостоятельная продажа почти всегда выгоднее. Главный нюанс здесь один: необходимо получить письменное согласие банка. Если продать жилье без ведома кредитора, сделку оспорят в суде», — отмечает собеседник.
При планировании защиты нужно учитывать неочевидные причины дефолта.
Доля проблемной задолженности в общем портфеле на 1 марта 2026 года достигла 1,02%, тогда как годом ранее она составляла 0,57%. Фото: 1MI
Можно ли сохранить квартиру при банкротстве?
Законодательство постепенно становится более гибким к залоговым должникам. Александр
«С 8 сентября 2025 года действуют нормы, позволяющие вывести ипотеку в отдельное производство и оставить жилье за собой через мировое соглашение, причем мнение других кредиторов здесь не учитывается», — констатирует Александр Кудряшов.
«Ипотечный долг при этом не списывается, а подлежит погашению по новому графику. Сохранить квартиру можно, если вы докажете, что способны платить — например, с поддержкой родственников», — предупреждает Александр Каширин.
На заметку заемщику
- Не игнорируйте банк. Как только предвидите сложности, обращайтесь в банк с документами. Контакт с кредитором — ваш главный актив.
- Используйте право на самостоятельную продажу. Получите письменное согласие банка, пока дело не ушло в суд.
- Оспаривайте оценку. Если жилье уходит на торги, вы имеете право заказать альтернативную оценку. Если разница с банковской составляет более 20%, это повод для оспаривания в суде.
- Ищите мировое соглашение. В суде настаивайте на графике реструктуризации. Как показывает практика (например, дело АО «Дом.РФ» против Федоровых № 2-3607/2025), если заемщик возвращается в график, суд встает на его сторону.
По заявлению директора департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, около 228 тысяч человек (или 2,3% от общего числа ипотечных заемщиков) имеют просроченные платежи по ипотеке. Фото: 1MI
Важно: ипотечные споры крайне индивидуальны. Своевременная консультация юриста позволяет не только выиграть время, но и найти правовой путь к сохранению недвижимости.